Неформальные доходы повышают надежность ипотечных заемщиков

Ипотечные заемщики, получающие неподтвержденные доходы, реже оказываются неплатежеспособными, чем госслужащие, чей доход состоит только из официальной зарплаты. Существенное влияние на вероятность дефолта по кредиту также оказывает стоимость займа, выяснили в ходе исследования профессор НИУ ВШЭ Александр Карминский и младший научный сотрудник Пермского кампуса Высшей школы экономики Агата Лозинская.

Экономический кризис обострил проблему оценки кредитных рисков в сфере ипотечного кредитования. Банки, до 2015 года выдававшие ипотечные кредиты практически каждому желающему, столкнувшись с существенным увеличением объема просроченной задолженности и количества ипотечных дефолтов, существенно ужесточили условия предоставления займов. Вместе с ростом процентных ставок и общим снижением потребительской способности населения это привело к обвалу рынка.

В первые шесть месяцев текущего года банками было предоставлено ипотечных кредитов на общую сумму 460,7 млрд руб­лей, что оказалось на 40% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2014 года (в прошлом году рост составил 30% за весь год). По предварительным оценкам экспертов, объем рынка ипотечного кредитования по итогам 2015 года сократится на 30-40% и составит 800-900 млрд руб­лей.

Для поддержки строительной отрасли в марте этого года правительство запустило госпрограмму субсидирования ипотечной ставки, что немного «расшевелило» рынок ипотечного кредитования. Однако вопрос создания эффективной системы оценки рисков пока так и остался открытым. Кризис показал важность изучения ключевых факторов дефолта и несовершенство существующих способов оценки кредитного риска (часто решение о выдаче кредитов связано с плановыми показателями по ипотеке, а не с характеристиками заемщика).

Профессор департамента финансов факультета экономических наук НИУ ВШЭ Александр Карминский и младший научный сотрудник научно-учебной лаборатории междисциплинарных эмпирических исследований НИУ ВШЭ в Перми Агата Лозинская построили эконометрическую модель ипотечного дефолта (двумерную пробитмодель, для оценки параметров которой применяется двухшаговая процедура Хекмана). Она позволила выделить ключевые факторы риска, связанные с социально-демографическими характеристиками заемщиков, параметрами ипотечных кредитов и макроэкономическими показателями, и может быть использована в системе оценки кредитного риска ипотечного заемщика.

Модель описана в исследовании «Оценка кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании» и опробована на уникальных данных микро- и макроуровня по ипотечным заемщикам. Карминский и Лозинская собрали агрегированные региональные ежемесячные данные по ипотечным кредитам и макроэкономическим показателям, которые определяют рыночный спрос и предложение на данном рынке за 2008-2012 годы, а также данные одного из региональных представительств АИЖК по 4298 российским заемщикам, подавшим заявку на получение ипотечного займа в период 2008-2012 годов. Выборка содержала информацию как по одобренным, так и по отклоненным кредитным заявкам.

Неофициальный доход помогает выплачивать ипотеку

Вероятность ипотечного дефолта зависит прежде всего от дохода заемщика, который является основным источником погашения ипотечных обязательств, выяснили авторы исследования. Чем больше доход, тем меньше риск просрочек по кредиту и наоборот. Очевидно, что низкий доход может быть нестабильным, а также недостаточным для покрытия ипотечных обязательств. Доход в размере тридцати тысяч рублей в месяц должен был заставить банкиров поверить в своевременное и беспроблемное обслуживание ипотечного займа.

«Полученные результаты свидетельствуют о необходимости разработки специальных кредитных программ для низкодоходных слоев населения и заемщиков, чей доход не может быть подтвержден документально», – отметили Карминский и Лозинская. Альтернативным банковской ипотеке методом покупки жилья, по их мнению, может быть получение кредита от строительно-сберегательных касс. Ссудно-сберегательные институты, как правило, объединяют граждан, не имеющих доступа к формальному кредитному рынку из-за отсутствия надежной информации о доходе и способности к долгосрочной выплате долгов.

В то же время, неофициальные доходы, как это ни парадоксально, оказались более надежными, чем официальные, отметили исследователи. Наименьший риск дефолта был выявлен для заемщиков с неподтвержденным доходом. «Это объясняется тем, что существуют значительные различия между декларированным и реальным доходом заемщиков, который не всегда может быть подтвержден документально», – объяснили Карминский и Лозинская. Неофициальные доходы больше, и они часто оказываются выше, чем документально подтвержденные.

Образование роли не играет

Проведенный анализ данных показал, что кредитный риск выше у мужчин, незамужних и неженатых или не отразивших свое семейное положение заемщиков, а также у госслужащих. «Это во многом связано с плохой платежной дисциплиной, короткой продолжительностью жизни, с более высокими рисками развода, болезни и потери работы», – отметили авторы исследования.

Вместе с тем эмпирические результаты не нашли подтверждения статистически значимому влиянию уровня образования на вероятность дефолта, а соответственно, и линейной связи вероятности ипотечного дефолта и финансовой грамотности населения.

Дороже кредит, больше рисков

Помимо дохода, существенное влияние на кредитную дисциплину оказывает стоимость ипотечного кредита, выяснили Карминский и Лозинская. Вероятность дефолта заемщиков растет в среднем и при прочих равных на 3% с увеличением процентной ставки на 1%, которая определяет степень финансовой нагрузки заемщика.

Доказать влияние срока кредитования на вероятность дефолта по кредиту исследователям не удалось. По их мнению, это связано с тем, что основная часть ипотечных кредитов выдана на срок свыше пятнадцати лет. С учетом того, что данные наблюдаются меньший период времени, не исключается, что дефолт по таким кредитам еще не наступил. Это же объясняет и выявленную большую вероятность дефолтов для кредитов со сроком менее пятнадцати лет.

Источник — http://opec.ru/text/1895065.html