Рынок жилой недвижимости: оценка дисконт-фактора

На первом в этом году заседании в рамках семинара  группы GAMES студентка 4-го курса направления «Экономика» Александра Сидоровых выступила с докладом о совместном с младшим научным сотрудником Евгением Ожеговым исследовании предложения на рынке недвижимости.

На первом в этом году заседании в рамках семинара  группы GAMES студентка 4-го курса направления «Экономика» Александра Сидоровых выступила с докладом о совместном с младшим научным сотрудником Евгением Ожеговым исследовании предложения на рынке недвижимости.

Открывая заседание, Евгений Ожегов отметил: «С одной стороны, это дипломная работа Александры, с другой стороны, я бы тоже хотел принять участие в этом исследовании. Мы пытаемся подать заявку на финансирование, поэтому будем признательны за комментарии, уточнения исследовательского вопроса и пожелания, как сделать исследование лучше. Это поможет нам в дальнейшей работе».

Александра Сидоровых начала выступление с обоснования выбранной для своего исследования сферы экономики: «Изучение рынка недвижимости очень важно, потому что спрос на этом рынке является постоянным. При этом спрос и покупка связаны с серьезными издержками. Необходимо изучать рынок более детально, чтобы попытаться снизить эти издержки».

Александра отметила, что существует много российских и зарубежных исследований по анализу рынка недвижимости. Можно выделить 3 основные группы: исследования, связанные с анализом рынка недвижимости в целом или ценовых индексов, исследование спроса и анализ предложения.

В качестве объекта исследования была выбрана сфера предложения на рынке недвижимости, поскольку эта область наименее изучена на сегодняшний день. «Цель нашей работы – исследование стратегии продавцов на рынке недвижимости. Стоит отметить, что существует два типа продавцов – частные лица и риэлторы. У них разные мотивы и, соответственно, стратегии. Один из основных показателей их разнородности – дисконт-фактор. Именно оценка дисконт-фактора является основной задачей исследования», —  рассказала студентка.

В работе будет тестироваться гипотеза о том, что у риэлторов дисконт-фактор выше. Это связано с тем, что им нужно продать квартиру быстрее, так как они заинтересованы получить выгоду.

Александра представила обзор теоретических моделей в работах зарубежных исследователей, используемых для анализа различных факторов на рынке недвижимости. Например, для исследования спроса применяется модель адаптивных ожиданий: когда покупатели наблюдают реальную динамику цен (если цена выше среднедолгосрочного значения, то они будут откладывать покупку квартиры, и наоборот). В других работах разнородность продавцов измеряется оценкой ситуации на рынке недвижимости, исследуется то, как продавцы  определяют резервную цену и цену в объявлении и т.д. На данный момент нет специализированных работ, в которых оценивается именно дисконт-фактор, но можно провести аналогии с этими исследованиями.

Кроме того, Александра рассказала о данных, на которых будет основана работа. Это все объявления о продаже вторичной недвижимости интернет-портала «Метросфера» (данные собираются ежедневно с 27 октября 2014 года). В базе данных уж более 15 тысяч квартир.

Участники семинара обсудили теоретическую модель исследования. Александра Сидоровых отметила, что в работе она исходит из следующих условий: «Продавец устанавливает какую-то начальную цену в объявлении, ориентируясь на различные характеристики — list price. Мы предполагаем, что каждый день приходит один покупатель и делает предложение цены. Покупатель действует из промежутка от 0 до  максимальной цены, которую он готов платить (bid price). Продавец же ориентируется на цену, о которой уже договорились, и на свою ожидаемую выгоду. Если сделка не состоялась, цена на квартиру может меняться, с помощью этой динамики цен планируется оценить дисконт-фактор».

Таким образом, результатом исследования должна стать оценка дисконт-фактора: будет определяться либо его среднее значение, либо распределение.  

Заседание семинара прошло в формате живого диалога участников: они активно задавали уточняющие вопросы по постановке исследовательского вопроса, использовании агрегированных данных и возможности погрешностей в их обработке, а также о том,  позволит ли дисконт-фактор прогнозировать цену продажи и т.д. Кроме того, были высказаны предложения по работе, например попытаться узнать за какую цену в  итоге были проданы квартиры.