Жилищное право

Переустройству и перепланировке жилого помещения посвящена глава 4 Жилищного Кодекса РФ (далее – ЖК РФ). Согласно ст. 25 ЖК РФ,  перепланировка представляет собой изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а переустройство - установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Оба разрешенных законодательством действия проводятся по согласованию с органом местного самоуправления и на основании принятого им решения. Для этого собственник или иное уполномоченное лицо представляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр следующие документы:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. 

Этот вопрос регулируется ст. 84 ЖК РФ, в которой говорится о судебном порядке производства выселения граждан:

1. С предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма

Возможно в случаях, предусмотренных ст. 85 ЖК РФ, а именно:

а) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

б) жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение (многоквартирный дом) для государственных или муниципальных нужд;

в) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

г) жилое помещение признано непригодным для проживания;

д) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома;

е) жилое помещение подлежит передаче религиозной организации.

2.  С предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, о чем говорится в ст. 90 ЖК РФ. 

3. Без предоставления других жилых помещений

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения в разумный срок, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Этому вопросу посвящена ст. 48 ЖК РФ. Так, правом на голосование обладают собственники помещений в данном доме. Допускается голосование лично и через представителя, действующего на основании:

1. Актов уполномоченных государственных органов;
2. Актов органов местного самоуправления;
3. Доверенности.

Говоря о количестве голосов, следует отметить следующее: количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Этот вопрос регулируется главой 3 ЖК РФ. По общему правилу, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. При этом не допускается перевод жилого помещения в нежилое в случаях:

а) если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

 б) если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;

в) перевода жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение;

г) в целях осуществления религиозной деятельности.

В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Не допускается перевод нежилого помещения в жилое, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое регламентируется ст. 23 ЖК РФ. Для этого собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо предоставляет в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр следующие документы:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием;

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения;

6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.